Lista de due diligence para compradores de tiempo compartido 2026: 12 puntos a verificar

Comprar tiempo compartido en el mercado de reventa en 2026 es directo cuando sabes qué verificar. Saltarse estos 12 puntos de due diligence es como los compradores acaban con derramas especiales sorpresa, atrasos bloqueados, restricciones de puntos que no conocían, o contratos que pensaban entender pero no entendían. Esta es la lista que los compradores sofisticados realmente usan antes de firmar.

1. Escritura y tipo de propiedad

Pide: copia de la escritura registrada (semanas escrituradas) o certificado de propiedad actual (puntos o RTU).

Verifica: el tipo de propiedad coincide con lo anunciado.

Señal de alerta: el vendedor no puede producir documentación o afirma que “se perdió”.

2. Estado de cuotas (estoppel)

Pide: carta estoppel del desarrollador.

Verifica: cuotas pagadas hasta el año actual, sin atrasos.

Señal de alerta: cuotas pendientes de cualquier cantidad.

3. Historial y derramas pendientes

Pide: presupuesto del HOA del año actual + 3 últimos informes anuales.

Verifica: cualquier derrama especial en los últimos 5 años, derramas pendientes o anticipadas en los próximos 24 meses.

Señal de alerta: derrama especial pendiente que el vendedor quiere pasarte.

4. Estados financieros del HOA

Pide: estados financieros anuales más recientes.

Verifica: ingresos vs gastos, balance de reservas, nivel de deuda, partidas inusuales.

Señal de alerta: déficit crónico, baja caja, deuda no revelada.

5. Estado del fondo de reservas

Pide: estudio de reservas más reciente (cada 3-5 años).

Verifica: balance de reservas vs objetivo. Directriz industrial: 70-100% de gastos de capital proyectados a 30 años.

Señal de alerta: reservas al 30-50% del objetivo.

6. Restricciones de contratos de puntos

Pide: documentación clara de restricciones para compradores secundarios para tu marca y contrato específicos.

Verifica: a qué red retienes acceso, cuál está restringida, qué tiempos de reserva aplican.

Señal de alerta: marca tiene restricciones pesadas en puntos de reventa (algunos DVC, programas Wyndham).

7. Use year (DVC) o designación de temporada

Pide: el use year específico (DVC) o designación de temporada.

Verifica: que coincide con tu patrón de viaje.

Señal de alerta: use year octubre-diciembre en contrato donde puntos del año actual ya están usados.

8. Estado de puntos / semana del año actual

Pide: estado de uso actual mostrando qué puntos o semanas siguen disponibles.

Verifica: suficiente inventario usable para planificar una primera estancia significativa.

Señal de alerta: cero puntos/semanas del año actual disponibles.

9. Patrón de ejercicio ROFR

Pide: datos recientes de ROFR para la marca (públicamente disponibles para DVC).

Verifica: tasa típica de ejercicio en tu rango de precio ofrecido.

Señal de alerta: precio bien por debajo del umbral reciente de ROFR.

10. Gravámenes o préstamos pendientes

Pide: búsqueda de título en el condado correspondiente.

Verifica: sin hipoteca pendiente, sin gravámenes, sin embargos por sentencias.

Señal de alerta: cualquier gravamen pendiente debe satisfacerse antes del cierre.

11. Cuotas de transferencia

Pide: cuota de transferencia del desarrollador.

Verifica: cantidad, quién paga. La mayoría de operaciones EE. UU.: paga el comprador. Rango: $150-$2.500 según marca.

Señal de alerta: cuota de transferencia inusualmente alta para la marca.

12. Licencia de la empresa de cierre

Pide: verificación de licencia estatal, perfil BBB, prueba de seguro E&O.

Verifica: empresa de title con licencia estatal o abogado licenciado; perfil BBB razonable; póliza E&O vigente.

Señal de alerta: empresa de cierre recomendada solo por el vendedor, sin licencia verificable, sin E&O.

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